【用語解説】 借家権
遺産相続における「借家権」とは、建物を借りて使用することができる法律上の権利をいいます。
一般的には、アパートやマンション、一戸建てなどを賃貸借契約によって借りている人が、その建物を使用する権利を指します。
借家権は、建物の所有権とは異なり、建物そのものを所有する権利ではありませんが、借主が契約に基づいて建物を使用し続けるための重要な権利です。
遺産相続では、亡くなった人が賃貸住宅などを借りていた場合、その借家権が相続の対象になるかどうかが問題となります。
原則として、借家権は相続の対象となる財産上の権利です。
そのため、賃貸住宅の借主が亡くなった場合でも、賃貸借契約が当然に終了するわけではなく、借主の地位は相続人に引き継がれます。
たとえば、父親が賃貸マンションに住んでいたところ、その父親が亡くなった場合には、原則として父親の借家権は相続人である配偶者や子どもなどに承継されます。
この場合、相続人は貸主と新たに賃貸借契約を締結しなくても、従来の契約に基づく借主の地位を引き継ぐことができます。
また、借家権の相続については、原則として貸主の承諾を得る必要はありません。
通常、借主が第三者に借家権を譲渡する場合には貸主の承諾が必要となりますが、相続による承継は一般的な権利の譲渡とは異なります。
そのため、貸主が相続人への承継を認めないと主張しても、借主が亡くなったという理由だけで賃貸借契約を終了させることは原則としてできません。
ただし、相続人は借家権だけでなく、家賃を支払う義務など、賃貸借契約に伴う義務も引き継ぐことになります。
借家権を相続する場合には、複数の相続人がいるケースにも注意が必要です。
借主が亡くなった時点で複数の相続人がいる場合、借家権は原則として共同相続人に承継されます。
そのため、誰が引き続きその建物に居住するのか、賃貸借契約をどのように管理するのかについて、相続人間で話し合うことが重要です。
相続人のうち一人が引き続き住むことを希望する場合には、必要に応じて遺産分割協議などによって借主の地位を承継する人を決め、貸主にも事情を説明しておくことが望ましいでしょう。
一方で、亡くなった借主と同居していた人が、必ずしも相続人になるとは限りません。
たとえば、婚姻届を提出していない内縁の配偶者や、法律上の相続人ではない同居人などは、原則として相続によって借家権を取得することはできません。
ただし、居住用建物について、借主が相続人なくして死亡した場合には、借地借家法によって、一定の要件を満たす事実上の夫婦や養親子と同様の関係にあった同居人が、借主の権利義務を承継できる制度が設けられています。借家権には、残された同居人の生活を保護するための特別なルールも存在します。
このように、遺産相続における借家権とは、亡くなった人が建物を借りて使用していた権利であり、原則として相続人に引き継がれる重要な財産上の権利です。
